Steuer beim Immobilienverkauf in Pforzheim

Zwei Daten entscheiden, sonst nichts

Der Verkauf einer privaten Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft. Steuer fällt nur an, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Gezählt wird von Notarvertrag zu Notarvertrag. Weder die Übergabe noch die Kaufpreiszahlung noch der Tag der Umschreibung im Grundbuch spielen dabei eine Rolle.

Das ist in der Praxis die häufigste Verwechslung. Wer sein Haus im Juni 2016 beim Notar gekauft, aber erst im Dezember 2016 bezogen hat, ist nicht ab Dezember 2026 draußen, sondern schon im Juni. Umgekehrt kann ein Verkaufstermin, der zwei Wochen zu früh liegt, fünfstellig teuer werden. Deshalb gehört die Kaufvertragsurkunde auf den Tisch, bevor ein Notartermin vereinbart wird, und nicht danach.

Wer selbst darin gewohnt hat, zahlt nichts

Die Frist gilt nicht für Immobilien, die Sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Das Gesetz lässt dafür zwei Wege zu: entweder die Eigennutzung im ganzen Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf oder die Nutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren davor.

Der zweite Weg ist großzügiger, als er klingt, denn die beiden vorangegangenen Jahre müssen nicht voll sein. Wer im Dezember 2024 eingezogen ist und im Januar 2026 verkauft, erfüllt die Bedingung bereits. Aufpassen muss man bei zwei Pforzheimer Klassikern: dem Arbeitszimmer, das über Jahre von der Steuer abgesetzt wurde, und der vermieteten Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus. Beide können den steuerfreien Anteil verkleinern.

Geerbt oder überschrieben bekommen

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, fängt die zehn Jahre nicht neu an. Das Gesetz rechnet die Anschaffung des Rechtsvorgängers zu. Hat die Mutter das Haus 1994 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen, auch wenn der Erbfall im letzten Jahr war. Das ist beim geerbten Haus die häufigste Entwarnung, und sie gilt genauso bei der Überschreibung zu Lebzeiten.

Die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist davon völlig unabhängig und folgt eigenen Regeln mit eigenen Freibeträgen. Was dabei zu beachten ist, steht in unserem Ratgeber Immobilie geerbt.

Wie der steuerpflichtige Gewinn entsteht

Der Gewinn ist der Verkaufspreis, vermindert um die Kosten des Verkaufs und um das, was die Immobilie einmal gekostet hat: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten plus spätere Herstellungskosten. Die Kaufnebenkosten von damals zählen also mit, in Baden-Württemberg 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer und rund 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch. Viele vergessen sie und rechnen sich ärmer, als sie sind.

Bei vermieteten Objekten kommt ein Punkt dazu, der regelmäßig überrascht: Die Anschaffungskosten mindern sich um die Abschreibung, die Sie über die Jahre geltend gemacht haben. Wer zwölf Jahre lang zwei Prozent abgeschrieben hat, hat damit rund ein Viertel des Gebäudewerts bereits steuerlich genutzt. Der steuerpflichtige Gewinn fällt entsprechend höher aus als die bloße Differenz der beiden Preise. In einem Markt mit so vielen vermieteten Eigentumswohnungen wie in Pforzheim ist das der Regelfall, nicht die Ausnahme.

Versteuert wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, dazu kommen Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Bleibt der Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 Euro, fällt nichts an. Das ist eine Freigrenze und kein Freibetrag: Wird sie erreicht, ist der ganze Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber.

Drei Objekte in fünf Jahren: die Grenze zum Gewerbe

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Dann hilft die Zehnjahresfrist nicht mehr, es kommt Gewerbesteuer dazu und die Gewinne werden nach anderen Regeln ermittelt. Jede Eigentumswohnung zählt dabei als eigenes Objekt, auch wenn alle im selben Haus liegen.

Für die meisten privaten Eigentümer ist das kein Thema. Wer aber über die Jahre mehrere Wohnungen aufgebaut hat und nun umschichten will, sollte die Reihenfolge und den zeitlichen Abstand vorher mit dem Steuerberater abstimmen. Wir fragen bei der ersten Besprechung danach, damit es später keine Überraschung gibt. Was eine vermietete Wohnung heute abwirft, rechnen Sie mit unserem Renditerechner nach.

Was wir dürfen und was nicht

Wir rechnen Ihnen die Frist aus, sagen Ihnen, ab welchem Tag der Verkauf steuerfrei ist, und was ein früherer Verkauf überschlägig kosten würde. Damit lässt sich ein Verkaufstermin planen. Steuerberatung dürfen und wollen wir nicht leisten, die ist Steuerberatern vorbehalten.

Sobald es komplizierter wird, etwa bei mehreren Objekten in kurzer Zeit, einem abgesetzten Arbeitszimmer, einer Erbengemeinschaft oder einer Immobilie im Betriebsvermögen, sagen wir das offen und nennen Ihnen jemanden aus unserem Netzwerk. Die Einschätzung des Verkaufspreises bleibt unsere Aufgabe, die steuerliche Würdigung nicht.

Was Kunden über uns sagen

Diese Stimmen haben Kundinnen und Kunden von iMMo75 selbst abgegeben. Sie stehen im Original auf immo75.de, wir geben sie unverändert wieder und nennen zu jeder das Objekt, um das es ging. Eine Prüfung durch einen unabhängigen Bewertungsdienst findet nicht statt.