Haus mit Einliegerwohnung kaufen in Pforzheim

Haus mit Einliegerwohnung oder Zweifamilienhaus in Pforzheim

In Pforzheim ist das Haus mit einer zweiten, abgeschlossenen Wohnung die Ausnahme — nicht weil es niemand sucht, sondern weil in einer Stadt dieser Größe die meisten Gebäude ohnehin mehrere Wohnungen halten. Genau das macht es umkämpft. Wer eines kauft, sollte drei Dinge vorher klären: ob die Wohnung genehmigt ist, was sie an Miete bringt, und wie frei er beim Kündigen ist.

Warum es in Pforzheim selten ist

Rechnen Sie es einmal nach: 19.111 Wohngebäude, 64.756 Wohnungen, 129.610 Einwohner. In einer Stadt mit 15 Stadtteilen und dieser Verdichtung ist das Mehrfamilienhaus der Normalfall und das Haus mit genau zwei Wohnungen der Sonderfall. Es steht meist in den älteren Wohnlagen am Rand, nicht in der Innenstadt.

Für Sie als Käufer heißt das zweierlei. Erstens: Warten Sie nicht auf das Angebot in der Zeitung — bei dieser Knappheit ist ein Objekt oft weg, bevor es öffentlich steht. Deshalb legen Sie einen Suchauftrag an; unsere Objekte gehen zuerst an die Kartei. Zweitens: Prüfen Sie genau, ob Sie wirklich zwei Wohnungen vor sich haben oder ein Mehrfamilienhaus mit drei Einheiten, von denen eine klein ist. Der Unterschied entscheidet über die Kündigungsregel.

Drei Gründe, aus denen Käufer so ein Haus suchen

Dasselbe Haus wird aus völlig verschiedenen Gründen gesucht, und wer den eigenen Grund kennt, entscheidet schneller. Der erste ist das Wohnen über zwei Generationen: Ein Mehrgenerationenhaus — oder Generationenhaus, wie es hier oft heißt — erlaubt Nähe ohne Enge. Die Eltern ziehen in die kleinere Einheit, die Familie ins Haupthaus, und beide behalten eine eigene Tür. Dass es rechtlich kein Pflegeverhältnis begründet, sollte man wissen: Wer Pflege erwartet, regelt sie gesondert, nicht über den Grundriss.

Der zweite Grund ist der Nachwuchs. Ein Haus für zwei Familien ist oft eines, in dem erwachsene Kinder wohnen bleiben können, ohne dass alle im selben Wohnzimmer sitzen. Wer so plant, sollte auf eine wirklich separate Wohnung achten — eigene Küche, eigenes Bad, separater Eingang. Eine Einheit, die man nur durch den Flur der Eltern erreicht, trägt diesen Zweck nur halb und schränkt später den Käuferkreis ein.

Der dritte Grund ist das Geld: Ein Haus mit zwei Wohneinheiten finanziert sich zum Teil selbst, weil eine davon vermietet wird. Das rechnet sich allerdings nur mit der Miete, die tatsächlich erzielbar ist, und nur, wenn die Wohnung baurechtlich existiert. Beides steht in den nächsten Abschnitten — und in dieser Reihenfolge, weil die Genehmigungsfrage über alles andere entscheidet.

Die Frage, die alles andere entscheidet: Ist sie genehmigt?

Bevor Sie über Miete, Rendite oder Steuern nachdenken, klären Sie diese eine Frage. Viele Einliegerwohnungen sind im Laufe der Jahrzehnte entstanden, ohne dass dafür je eine Baugenehmigung erteilt wurde: Der Keller wurde ausgebaut, das Dach wurde Wohnraum, eine Tür wurde zugemauert und eine neue aufgemacht. Das Haus steht, es wird bewohnt, und im Grundbuch steht davon nichts — denn das Grundbuch sagt nichts über Baurecht.

Was Sie brauchen, ist die Bauakte beim Baurechtsamt oder der unteren Baurechtsbehörde: Ist die zweite Wohnung in der Genehmigung enthalten? Gibt es eine Nutzungsänderung? Stimmt die genehmigte Nutzung mit dem überein, was Sie sehen? Als Käufer haben Sie ein Einsichtsinteresse, der Verkäufer kann die Unterlagen anfordern, und wir fragen das vor jeder Vermarktung ab.

Warum es so wichtig ist: Eine nicht genehmigte Wohneinheit kann Ihnen die Bank bei der Finanzierung streichen, weil sie den Ertrag nicht anerkennt. Sie kann im schlechtesten Fall zurückgebaut werden müssen. Und sie verändert den Wert — nach oben wie nach unten. Wer diese Frage vor dem Kauf stellt, verhandelt; wer sie danach stellt, zahlt.

Wo in Pforzheim solche Häuser stehen

Die Lage folgt aus der Bauweise. Ein Haus mit zwei Wohnungen und eigenem Zugang braucht Grundstück, und das gibt es in Pforzheim in den älteren Wohnlagen am Rand der 15 Stadtteile, nicht in der Innenstadt. Dort, wo in den 1950er bis 1970er Jahren Eigenheime gebaut wurden, finden Sie sie; in den verdichteten Lagen stehen stattdessen Mehrfamilienhäuser.

Das hat eine Folge für den Mieter der zweiten Wohnung, und sie ist nicht nur angenehm: Die Randlagen sind ruhiger, haben aber eine schlechtere Anbindung. Wer eine kleine Wohnung mietet, hat oft kein Auto — fragen Sie deshalb vor dem Kauf, wie weit es zur nächsten Haltestelle ist. Eine Einliegerwohnung ohne Verkehrsanschluss steht länger leer als eine gleich große in Zentrumsnähe, auch wenn das Haus schöner ist.

Für die Preiseinordnung hilft der Vergleich mit der Wohnung: Eine Eigentumswohnung kostete in Pforzheim im Mittel 2.582 € je Quadratmeter. Wer ein Haus mit zweiter Wohnung kauft, zahlt für die zweite Einheit in der Regel weniger je Quadratmeter als für eine freistehende Wohnung — er kauft sie nicht einzeln, sondern mitgeliefert. Das ist der wirtschaftliche Reiz, und es ist der Grund, warum solche Häuser schnell weg sind.

Der Vorteil, den fast kein Käufer kennt — und der Fehler, der ihn kostet

Eine vermietete Wohnung lässt sich normalerweise nur mit einem berechtigten Interesse kündigen, meist Eigenbedarf, und den muss man begründen und notfalls beweisen. Für ein selbst bewohntes Haus mit zwei Wohnungen gilt etwas anderes, und es steht in § 573a Absatz 1 BGB: Bei einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter kündigen, „ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf". Dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.

Zwei Voraussetzungen müssen dabei zugleich erfüllt sein, und beide werden regelmäßig übersehen. Erstens müssen Sie **selbst im Gebäude wohnen** — wer das ganze Haus vermietet und auszieht, verliert die Erleichterung. Zweitens darf das Gebäude **nicht mehr als zwei Wohnungen** haben; eine dritte, noch so kleine Einheit beendet die Regel. Auf die Bauform kommt es dagegen nicht an: Ein selbst bewohntes Zweifamilienhaus erfüllt beide Voraussetzungen genauso wie ein Einfamilienhaus mit abgeschlossener Einliegerwohnung.

Ist die zweite Wohnung keine eigene abgeschlossene Wohnung, sondern Wohnraum **innerhalb** Ihrer eigenen Wohnung, gilt Absatz 2 entsprechend — allerdings nur, soweit dieser Wohnraum nicht nach § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist. Diese Ausnahme betrifft Räume, die Teil der eigenen Wohnung sind und die der Vermieter überwiegend möbliert; dort gilt der Kündigungsschutz von vornherein nicht, und man braucht die Erleichterung nicht. Sie gilt wiederum nicht, wenn der Wohnraum dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie überlassen ist.

**Und jetzt der Satz, an dem es in der Praxis am häufigsten scheitert:** Im Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird (§ 573a Absatz 3 BGB). Fehlt diese Angabe, greift die Erleichterung nicht — die Kündigung wird dann wie jede andere behandelt und braucht ein berechtigtes Interesse. Wer sich auf diese Vorschrift verlassen will, muss sie im Schreiben benennen. Und umgekehrt lässt sich die Regel nicht vertraglich aushebeln: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (Absatz 4).

Ob die Vorschrift in Ihrem Fall greift und wie das Schreiben aussehen muss, prüft ein Anwalt oder Notar. Wir sagen Ihnen, dass es diese Vorschrift gibt und worauf sie ankommt — das ist der Unterschied zwischen einer brauchbaren Kündigung und einer, die vor Gericht nicht hält.

Zwei Wohnungen, eine Immobilie: teilen oder nicht?

Solange nicht geteilt ist, ist das Haus **eine** Immobilie: ein Grundbuchblatt, eine Grundsteuer, ein Energieausweis, ein Käufer. Das ist einfach, hat aber eine Folge, die vor allem Familien trifft — ein Haus lässt sich nicht halbieren. Bei zwei Kindern entsteht später eine Gemeinschaft, in der jeder blockieren kann.

Teilen ist möglich: Aus einem Haus mit zwei abgeschlossenen Wohnungen lassen sich zwei Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz machen. Dafür braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baurechtsbehörde (§ 7 Absatz 4 WEG) und eine notarielle Teilungserklärung. Danach sind es zwei Eigentumswohnungen, die getrennt verkauft, getrennt beliehen und getrennt vererbt werden können.

Der Preis dafür: Aus einem Eigentümer werden zwei, und ab dann gilt Wohnungseigentumsrecht mit Eigentümerversammlung, Beschlüssen und Hausgeld — auch wenn die zwei Eigentümer Geschwister sind. Was besser ist, hängt an Ihrer Absicht und nicht an der Technik. Die Gestaltung macht der Notar; wir sagen Ihnen vorher, was das Haus geteilt und ungeteilt wert ist.

Steuer: der vermietete Teil zählt anders

Solange Sie die Einliegerwohnung vermieten, sind die Mieteinnahmen Einkünfte, und die Kosten des vermieteten Teils sind Werbungskosten — anteilig nach Fläche, einschließlich Abschreibung auf diesen Anteil. Das ist der Grund, warum eine Einliegerwohnung steuerlich oft günstiger ausfällt, als Käufer erwarten.

Beim Verkauf kehrt sich das um. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, ist der Gewinn zu versteuern (§ 23 EStG). Für den selbst bewohnten Teil gibt es eine Ausnahme — für den **vermieteten** Teil gilt sie nicht. Wer also nach sieben Jahren verkauft, kann für den Einliegerwohnungsanteil steuerpflichtig sein, obwohl er im eigenen Haus gewohnt hat.

Was das in Ihrem Fall bedeutet, rechnet Ihr Steuerberater. Wir dürfen es nicht, und wir tun es nicht. Was wir können: Ihnen die Flächen und die erzielbare Miete so sauber aufschreiben, dass Ihr Steuerberater damit rechnen kann, statt zu schätzen.

Was dagegen spricht

Sie wohnen mit jemandem unter einem Dach. Das ist der Punkt, an dem die meisten Pläne scheitern, und er steht in keiner Rechnung. Treppenhaus, Hof, Mülltonnen, Geräusche, Besuch. Wer Ruhe und Abstand braucht, sollte eine zweite Wohnung nicht vermieten, sondern leer lassen oder gar nicht kaufen.
Sie sind Vermieter, nicht Anleger. Betriebskosten abrechnen, und zwar fristgerecht, Mängel beseitigen, Heizung warten, bei Auszug neu vermieten. Das ist Arbeit, auch bei einer einzigen Wohnung.
Nicht genehmigt heißt nicht verwertbar. Eine Einheit, die es baurechtlich nicht gibt, bewertet keine Bank als Ertrag — und der Rückbau bleibt möglich.
Die Randlage kostet Mieter. Solche Häuser stehen in Pforzheim überwiegend am Rand der Stadtteile. Wer eine kleine Wohnung mietet, hat oft kein Auto — eine Einliegerwohnung ohne Haltestelle in der Nähe steht länger leer als eine gleich große in Zentrumsnähe, auch wenn das Haus das schönere ist.
Die Wohnung altert schneller als das Haus. Bad, Küche und Böden sind in der zweiten Einheit fast immer älter als im Haupthaus, weil dort zuerst renoviert wurde. Rechnen Sie die Erneuerung der kleinen Einheit in den ersten Jahren ein, nicht in zehn.

Häufige Fragen

Wie oft kommt in Pforzheim ein Haus mit Einliegerwohnung auf den Markt?

Selten. 235 Kauffälle bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Jahr 2025 umfassen alle Haustypen zusammen; Häuser mit zweiter Wohnung sind darin ein kleiner Teil. Legen Sie einen Suchauftrag an — unsere Objekte gehen zuerst an die vorgemerkten Interessenten und erst 75 Stunden später in die Portale.

Muss eine Einliegerwohnung baurechtlich genehmigt sein?

Ja, und das ist der wichtigste Punkt vor dem Kauf. Viele zweite Wohnungen sind ohne Genehmigung entstanden. Prüfen Sie die Bauakte beim Baurechtsamt: Ist die Wohnung in der Baugenehmigung enthalten oder gibt es eine Nutzungsänderung? Eine nicht genehmigte Einheit erkennt die Bank beim Ertrag oft nicht an und kann im schlechtesten Fall zurückgebaut werden müssen. Im Grundbuch steht dazu nichts — das Grundbuch sagt nichts über Baurecht.

Kann ich der Einliegerwohnung leichter kündigen als einer normalen Mietwohnung?

In der Regel ja, wenn Sie selbst im Haus wohnen und es nicht mehr als zwei Wohnungen hat: Dann ist keine Begründung mit einem berechtigten Interesse nötig, die Kündigungsfrist verlängert sich aber um drei Monate (§ 573a Abs. 1 BGB). Für Wohnraum innerhalb der eigenen Wohnung gilt Absatz 2 entsprechend. Beide Bedingungen müssen stimmen — ziehen Sie aus oder gibt es eine dritte Einheit, entfällt die Erleichterung. Die rechtliche Prüfung Ihres Falls macht ein Anwalt oder Notar.

Ist „Einliegerwohnung" ein fester Rechtsbegriff?

Nein, bundesweit einheitlich definiert ist er nicht. Gemeint ist in der Praxis eine zweite, kleinere Wohnung im selben Gebäude, meist mit eigenem Zugang, Küche und Bad. Für die Rechtsfolgen zählt deshalb nicht das Wort, sondern was tatsächlich vorliegt: wie viele Wohnungen das Gebäude hat, ob sie abgeschlossen sind und was die Baugenehmigung sagt.

Muss ich beim Verkauf Steuern auf den Gewinn zahlen?

Für den selbst bewohnten Teil gilt innerhalb von zehn Jahren eine Ausnahme, für den vermieteten Teil nicht (§ 23 EStG). Wer eine Einliegerwohnung vermietet hat und vor Ablauf der zehn Jahre verkauft, kann für diesen Anteil steuerpflichtig sein. Die verbindliche Auskunft gibt Ihr Steuerberater, dafür fehlt uns die Erlaubnis.

Lohnt sich ein Haus mit Einliegerwohnung?

Das lässt sich nicht pauschal sagen, und wir behaupten es nicht. Es kann aufgehen, wenn die Wohnung genehmigt ist, der Zustand keine große Sanierung erzwingt, die Miete zur Lage passt und Sie damit leben können, mit jemandem unter einem Dach zu wohnen. Schicken Sie uns ein Objekt, das Sie interessiert — wir rechnen es mit Ihnen durch, auch wenn das Ergebnis gegen den Kauf spricht.