Vermietete Immobilie verkaufen: mit Mieter oder ohne?

Kauf bricht nicht Miete

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus, geht das Mietverhältnis unverändert auf den Käufer über (§ 566 BGB). Er wird Vermieter mit allen Rechten und Pflichten, zur bisherigen Miete, mit der bisherigen Kündigungsfrist und den bisherigen Vereinbarungen. Ein neuer Mietvertrag wird nicht geschlossen, eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig.

Auch die Kaution wechselt mit: Der Käufer tritt in die Pflicht zur Rückzahlung ein (§ 566a BGB). In der Praxis wird sie im Kaufvertrag samt Zinsen beziffert und mit dem Kaufpreis verrechnet. Halten Sie deshalb den Nachweis über das Kautionskonto bereit, nicht nur die Zahl aus dem Mietvertrag.

Den Mieter informieren wir nach dem Eigentümerwechsel gemeinsam mit Ihnen schriftlich, mit Namen und Anschrift des neuen Eigentümers und der Kontoverbindung für die Miete. Das erspart Rückfragen und verhindert, dass Mieten auf das falsche Konto laufen.

Vermietet oder leer: was bringt mehr?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, weil zwei verschiedene Käufergruppen bieten:

• Selbstnutzer zahlen in der Regel mehr, weil sie nicht rechnen, sondern wohnen wollen. Sie brauchen aber freien Besitz, und den können Sie einem Mieter nicht einfach nehmen.
• Kapitalanleger kaufen auch vermietet, rechnen aber mit der Jahresmiete: Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete ergibt den Faktor. Eine Wohnung mit zuverlässigem Mieter, sauberer Abrechnung und gepflegter Technik ist für sie mehr wert als eine leere.
• Miete unter dem Mietspiegel drückt den Faktor, weil der Käufer die Miete nur begrenzt anheben kann. In Pforzheim liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent in drei Jahren (§ 558 BGB).
• Auslaufende Mietverträge heben den Preis manchmal, weil freier Besitz absehbar wird. Versprechen lässt sich das nicht, und wir stellen es auch nicht so dar.

Die Rechte Ihres Mieters

Vier Punkte werden beim Verkauf einer vermieteten Immobilie regelmäßig falsch erzählt. Das sind die Regeln:

• Vorkaufsrecht nur im Ausnahmefall: Der Mieter hat es, wenn an seiner Wohnung nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und die Wohnung dann an einen Dritten verkauft wird (§ 577 BGB). Beim Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses oder einer lange bestehenden Eigentumswohnung gilt es nicht.
• Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Der Käufer kann später wegen Eigenbedarfs kündigen, aber nur unter den engen Voraussetzungen des § 573 BGB und mit der gesetzlichen Frist.
• Sperrfrist nach Umwandlung: Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, darf der Käufer frühestens drei Jahre nach dem Verkauf wegen Eigenbedarf oder Verwertung kündigen (§ 577a BGB). Die Länder können diese Frist in angespannten Wohnungsmärkten auf bis zu zehn Jahre verlängern. Ob das Ihre Wohnung betrifft, prüfen wir im Einzelfall.
• Besichtigungen muss der Mieter in zumutbarem Umfang dulden, aber nur nach Ankündigung und zu abgestimmten Zeiten. Wir arbeiten deshalb mit wenigen Sammelterminen statt mit Einzelbesuchen und sprechen sie vorher mit ihm ab.

Diese Unterlagen wollen Kapitalanleger sehen

Ein Anleger prüft nicht die Küche, sondern die Zahlen. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto weniger Abschlag macht er für Unsicherheit. Was fehlt, holen wir ein:

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
• Aufstellung der Mieten und der eingegangenen Zahlungen der letzten zwölf Monate
• Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• Kautionsnachweis mit Kontoauszug und Zinsen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und die Höhe der Erhaltungsrücklage
• Energieausweis: Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und die Kennwerte gehören in jede Anzeige (§ 87 Gebäudemodernisierungsgesetz).
• Nachweise zur Instandhaltung: Heizung, Dach, Fenster, Leitungen und Elektrik, jeweils mit Jahr
• Grundbuchauszug, Flurkarte und Wohnflächenberechnung, bei mehreren Einheiten dazu die Aufteilung

Steuern: die Zehnjahresfrist ohne Ausnahme

Bei einer selbst genutzten Immobilie bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt haben. Bei einer vermieteten Immobilie gibt es diese Ausnahme nicht. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, kann Einkommensteuer anfallen (§ 23 EStG).

Dazu kommt ein Punkt, der viele überrascht: Die Abschreibungen, die Sie über die Jahre geltend gemacht haben, mindern die Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn. Ob sich ein Verkauf vor oder nach dem Ablauf der zehn Jahre lohnt, rechnet Ihr Steuerberater. Wir liefern ihm die Zahlen dafür und nennen Ihnen auf Wunsch jemanden aus unserem Netzwerk.

Wie wir vorgehen

• Unterlagen durchsehen: Mietvertrag, Abrechnungen und Grundbuch. Wir sagen Ihnen, was fehlt, und beschaffen es.
• Bewertung in zwei Varianten: vermietet und bei freiem Besitz, von Jens Stumpp als DEKRA-zertifiziertem Sachverständigen.
• Den Mieter einbeziehen: Ein ruhiges Gespräch vorab erspart allen Beteiligten Ärger. Das übernehmen wir, wenn Sie möchten.
• Erst das Rundschreiben, dann die Portale: Anleger aus der Region melden sich oft innerhalb weniger Tage.
• Bonität, Notar, Übergabe: Bei vermieteten Objekten gehören Kaution, laufende Mieten und die Nebenkostenabrechnung in den Kaufvertrag. Darauf achten wir.