Die vier Zahlen, und was sie verschweigen
Die Bruttomietrendite ist die erste Zahl, die in jedem Exposé steht, und die unehrlichste. Sie teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und lässt die Kaufnebenkosten weg. Bei 250.000 € Kaufpreis und 850 € Kaltmiete sind das 10.200 € im Jahr, also 4,08 Prozent. Mit zehn Prozent Nebenkosten haben Sie aber nicht 250.000 € investiert, sondern 275.000 €.
Die Nettomietrendite rechnet mit der Gesamtinvestition und zieht ab, was Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen: Verwaltung und Rücklage für Instandhaltung. Sie fällt deshalb spürbar niedriger aus. Genau das ist der Punkt. Wer die Instandhaltung weglässt, rechnet sich jede Immobilie schön, bis das Dach fällig wird.
Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, ist dieselbe Information anders ausgedrückt: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Faktor 25 heißt, die Wohnung kostet 25 Jahresmieten, das entspricht 4 Prozent brutto. Der Faktor ist das Maß, in dem Anleger untereinander reden.
Der monatliche Überschuss ist die Zahl, die über den Schlaf entscheidet. Miete minus nicht umlagefähige Kosten minus Rate. Steht dort ein Minus, zahlen Sie zu. Das ist nicht automatisch schlecht, denn der Tilgungsanteil ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau. Es muss nur tragbar bleiben, auch wenn die Wohnung einmal drei Monate leer steht.
Was der Rechner nicht weiß
- Leerstand: Jeder Monat ohne Mieter kostet eine volle Monatsmiete und ändert die Jahresrechnung spürbar.
- Zustand und Sanierungsstau: Heizung, Dach, Fenster und Leitungen haben ein Alter. Was in den nächsten zehn Jahren ansteht, gehört in die Rechnung, bevor Sie kaufen.
- Bei Eigentumswohnungen: Höhe der Erhaltungsrücklage, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und beschlossene Sanierungen. Eine zu kleine Rücklage ist eine Rechnung, die noch kommt.
- Mietrecht: Eine Miete deutlich unter dem Mietspiegel lässt sich nur in Schritten anheben, in Pforzheim höchstens um 15 Prozent in drei Jahren (§ 558 BGB).
- Steuern: Abschreibung und Werbungskosten verschieben das Ergebnis erheblich. Diese Rechnung macht Ihr Steuerberater, nicht dieser Rechner.
- Die Zehnjahresfrist: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn, kann Einkommensteuer anfallen (§ 23 EStG). Bei vermieteten Objekten gibt es die Ausnahme für Selbstnutzer nicht.
Wie wir Sie dabei unterstützen
Wir rechnen ein Objekt vor dem Kauf mit Ihnen durch, mit den echten Unterlagen statt mit Annahmen: Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen, Protokolle und Rücklage. Jens Stumpp ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und sieht sich das Objekt vor Ort an.
Jedes neue Objekt geht zuerst an unser E-Mail-Rundschreiben mit 25.000 Adressen aus unserem Kundenstamm in der Region, erst danach in die Portale.
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